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　　在商业不动产REITs系列首篇内容中，我们全面剖析了商业不动产REITs的整体发展态势与关键要点，为读者搭建起对该领域的宏观认知框架。而酒店资产作为商业不动产中极具特色与潜力的业态，正随着市场环境的变化与政策支持的加强，迎来全新的发展契机。本文作为JLL今年商业不动产REITs深度洞察系列的第二篇，将聚焦酒店类资产，深入解读中国酒店公募REITs的政策框架、发展路径以及面临的挑战与机遇的同时，结合全球酒店REITs的发展经验，为酒店行业的投资人、业主方、专业运营机构等多方参与者提供决策参考。

　　从产品运作角度看，公募REITs普遍具有通过扩募实现规模扩张的内在需求。围绕这一目标，底层资产的可持续获取能力、资产筛选标准以及交易执行能力，将在很大程度上影响REITs的长期发展空间。这一过程对酒店资产管理能力提出了更系统性的要求，包括资产获取、投后管理及组合优化等多个维度。同时也从另一侧面要求承担REITs底层资产管理人角色的基金公司或部分证券公司增加酒店资产管理领域的知识储备，为酒店REITs的未来发展奠定基础。

　　与之类似，2025年8月上市发行的Kasumigaseki Hotel REIT，也是利用同集团兄弟公司的开发及运营能力，优先收购内部资产。该基金最核心的差异化策略在于其可变动的租金模式（而非固定租金模式）——原则上酒店经营毛利（GOP）的84%作为租金支付给REIT。因此在2025年该基金旗下资产运营171天的情况下，首期分配金额为每股2978日元，同期其他酒店REITs的分配金额大多处于4500-5000日元区间。

　　随着国内政策红利的持续释放、市场机制的不断完善，以及投资者教育的深入，中国酒店REITs有望形成独具特色的发展路径。更重要的是，酒店REITs的发展将为中国酒店业注入新的活力——不仅有助于盘活存量资产、优化资本结构，还能推动行业向专业化、精细化、可持续化方向转型。对于投资者而言，这意味着更丰富的资产配置选择；对于酒店运营商而言，这代表着更灵活的资本运作空间；对于酒店行业而言，这标志着一个更加成熟、透明、高效的资产管理新时代的到来。

　　仲量联行深耕中国商业地产市场超过50年，持续参与全国多个首发及扩募的基础设施公募REITs项目，服务内容覆盖底层资产估值、市场研究及行业咨询、物业工程尽调、项目股权评估、现金流预测等专业服务。今年，聚焦商业不动产公募REITs，我们将持续围绕酒店REITs实操路径和进入SPC后酒店的专业资产管理、办公与零售地产资产筛选标准、以及物业资管能力如何匹配REITs持续披露要求、商业不动产REITs产品发行后的深度解读等关键议题，持续输出深度内容。